Jeder weiß, wo gehobelt wird, da fallen auch Späne und wo gebaut wird, geschehen Fehler.
Trotz dieses Wissens verlassen sich Käufer von noch zu bauenden Immobilien immer wieder darauf, dass sich dieser Grundsatz bei ihrem Bauherrn nicht bewahrheitet.
Kommt es im Rahmen der Bauarbeiten aber trotzdem zum Beispiel zu einem Wassereintritt in den Neubau, welcher zur Folge hat, dass der gesamte Fußbodenaufbau durchfeuchtet wird und sich hier Schimmel bildet, so ist der Auftragnehmer dem Auftraggeber auf dessen Verlangen hin grundsätzlich auch zur Mängelbeseitigung verpflichtet.
Das OLG Naumburg hatte unter dem Aktenzeichen 1 U 116/18 eben diesen Fall zur Entscheidung vorliegen. In dem vorliegenden Fall führte der Wassereintritt in der neu zu errichtenden Wohnung dazu, dass sich im gesamten Fußbodenaufbau Schimmel bildete. Im darauffolgenden Rechtsstreit stritten sich die Beteiligten über die anzuwendenden Maßnahmen zur Beseitigung des Schimmels. Der Erwerber vertrat die Auffassung, dass ein kompletter Rückbau erforderlich sei, um sodann den Fußboden komplett neu zu errichten. Seiner Auffassung nach seien nur auf diesem Wege sämtliche Schimmelsporen zuverlässig zu beseitigen. Dem Bauträger hingegen schwebte vor, lediglich eine kostengünstigere Trocknung des Fußbodenaufbaus durchzuführen. Darüber hinaus verteidigte sich der Bauträger damit, dass es an einer Fristsetzung zur Nacherfüllung fehlen würde.
Das OLG Naumburg entschied zugunsten des Wohnungseigentümers, dass eine Wohnung so beschaffen sein muss, dass sichergestellt sei, dass Menschen in ihr ohne gesundheitliche Risiken auf Dauer leben könnten. Nach den Feststellungen des Gerichtes sei dies nicht der Fall, soweit die Gefahr bestünde, dass sich Schimmel oder auch nur Schimmelpilzsporen im Fußbodenaufbau befinden. Selbst wenn von diesem Schimmelbefall aktuell keine konkrete Gesundheitsgefahr ausgehe, stünde nicht fest, dass dies auch in Zukunft so bliebe. Es müsse immer damit gerechnet werden, dass sich zukünftig Menschen mit besonderen Risikofaktoren, wie etwa einer Immunschwäche, in der Wohnung aufhalten würden und dann in ihrer Gesundheit gefährdet wären. Aufgrund der erheblichen Gesundheitsgefahr in einem solchen Falle kann sich der Bauträger auch nicht darauf berufen, dass mit dem Rückbau und der Neuherstellung des Fußbodens unverhältnismäßig hohe Kosten verbunden wären.
Gleichzeitig stellte das Gericht auch fest, dass eine Fristsetzung zur Nachbesserung nicht erforderlich war, da der Bauträger mit dem Berufen auf die Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung die geforderte Mängelbeseitigung endgültig verweigerte.
Daneben sprach das OLG Naumburg den Erwerbern auch einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Kosten für die Beauftragung eines Privatgutachters im Vorfeld zum Rechtsstreit zu. Es sei für die Kläger nämlich unausweichlich gewesen, diese Aufwendungen aufzubringen, um die Ursache und das Ausmaß des Mangels zuverlässig ermitteln zu können.
Daneben steht dem Wohnungseigentümer selbstverständlich auch ein Anspruch auf Ersatz der angefallenen Kosten zur Anmietung einer Ersatzwohnung für den Zeitraum der Sanierung zu. Dies stellt keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Klägers dar, da diesem nicht zugemutet werden kann, in einer mit Schimmel belasteten Wohnung zu wohnen.
Dieses Urteil zeigt, dass der Erwerber einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung grundsätzlich umfassenden rechtlichen Schutz bei mangelhafter Bauausführung durch den Bauträger genießt. Um aber auch die gesamte Bandbreite dieser Ansprüche in vollem Umfang ausschöpfen zu können, empfiehlt es sich, einen fachkompetenten Partner an seiner Seite zu wissen.
Lukas Braunschweig
Rechtsanwalt