Ein Vortrag von Rechtsanwalt Thomas Krüger-Johns

Erfahren Sie in diesem Vortrag, wie Sie Fehler bei Abschluss des Mietvertrages, bei der Kündigung des Mietverhältnisses sowie bei und nach Erhebung einer Räumungsklage vermeiden können.

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Der „Räumungsrechtsstreit“

Eine kurze Begriffserklärung:
  • Streit vor Gericht zwischen Vermieter und Mieter über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen
  • gerichtliches Verfahren zur Erlangung eines Räumungstitels auf Grundlage einer Räumungsklage
  • Räumungsklage ist begründet, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet ist
  • im Anschluss: Zwangsvollstreckung durch Gerichtsvollzieher zur Durchsetzung der Räumung und/oder Herausgabe auf Grundlage eines Räumungstitels

→ Voraussetzungen für einen Räumungsrechtsstreit: 

  • Miet-, Pacht- oder sonstiges Nutzungsverhältnis über Räume
  • dessen wirksame Beendigung
  • Mieter/Pächter/sonstiger Nutzer gibt Mietobjekt nach Ende der Mietzeit nicht heraus

Fehler vor Abschluss des Mietverhältnisses vermeiden

Auswahl der Mieter gezielt gestalten:

  • Angebot und Nachfrage richtig einschätzen und nutzen
  • ggf. Selbstauskunft mit aktuellem Einkommensnachweis einfordern
  • möglichst Vorvermieterbescheinigung mit Telefonnummer einfordern
  • ggf. Vorvermieter anrufen
  • ggf. SCHUFA-Bonitätsauskunft einholen
  • Formularvertrag auf neuestem Stand in zweifacher Ausfertigung besorgen

Fehler bei Abschluss des Mietverhältnisses vermeiden

  • Mietvertrag schriftlich abschließen und sorgfältig verwahren
  • Vertragsparteien in beiden Ausfertigungen klar bezeichnen
  • Lage der Wohnung eindeutig bezeichnen, Nebenräume bezeichnen
  • ungewöhnliche Vereinbarungen ohne rechtliche Beratung vermeiden
  •  Dokumentation bei Mietbeginn vornehmen:
    • Übergabeprotokoll erstellen
      → vorhandene Mängel und Ausstattung notieren
    • Bilder von der Ausstattung und dem Zustand der Wohnung erforderlichenfalls von Zeugen fertigen lassen
    • weitere einziehende erwachsene Personen erfragen und namentlich erfassen

Fehler bei Beendigung des Mietverhältnisses vermeiden

Ein Mietverhältnis kann beendet werden durch:

(1) Kündigung des Vermieters
(2) Kündigung des Mieters
(3) Aufhebungsvereinbarung
(4) Zeitablauf

Kündigungsgrund für Kündigung durch Vermieter im Wohnraummietverhältnis stets erforderlich

fristgemäße Kündigung (ordentliche Kündigung)

  • § 573 BGB
  • „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses

fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung)

  • §§ 543, 569 BGB
  •  „wichtiger  Grund“  =  Unzumutbarkeit der Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist

Abmahnung erforderlich?

bei fristgemäßer Kündigung

  • die vorherige erfolglose Abmahnung kann dazu führen, dass die erneute Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ anzusehen ist
    → § 573 II Nr. 1 BGB

bei fristloser Kündigung

  • für Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich vorgeschrieben → § 543 III BGB 
  • es sei denn es greift eine geregelte Ausnahme (z. B. Zahlungsverzug)

Kündigung wegen Zahlungsverzuges

  • Brutto-Miete → nicht: Nachforderungen aus NKA
  • keine Berechtigung des Mieters zur Minderung
  • Zahlungsrückstand beziffern, aufschlüsseln wenn kompliziert
  • hilfsweise fristgemäß kündigen

Kündigung wegen Fehlverhaltens

  • Vertragsverstöße möglichst konkret benennen (Datum, Uhrzeit)
  • möglichst umgehend nach Kenntnis ahnden
  • grundsätzlich vorherige Abmahnung erforderlich
  • im Zweifel: fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigen

Kündigung wegen Eigenbedarf

  • Kündigungsgrund muss vom Mieter nachvollzogen werden können („individualisierbar“)
  • Anbietpflicht für frei werdende Wohnungen besteht mindestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
  • Bedarfsänderungen sind zeitnah mitzuteilen
  • vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Weitere Kündigungsgründe

  • rückständige Mietsicherheit (§ 569 II a BGB) → 2fache Netto-Monatsmiete
  • verspätete Mietzahlungen → Zahlungseingänge beobachten
  • andere Zahlungsrückstände → Abmahnung + mehr als eine Monatsmiete
  • Verwahrlosung der Wohnung/Überlassung an Dritten → Gefährdung der Mietsache? grundsätzlich Abmahnung!
  • Lärm → „Lärmprotokolle“ von anderen Mietern anfordern! Abmahnung!
  • Störung des Hausfriedens → Beweise sammeln! Abmahnung!
  • Untervermietung ohne Zustimmung → Anspruch des Mieters auf Zustimmung?
  • Bagatellverstöße → ggf. zunächst Klage auf Zahlung / Unterlassung / Duldung / Beseitigung / etc. und Zwangsvollstreckung erforderlich?
  • Verwertungskündigung → ggf. beraten lassen

Kündigungserklärung (→ Ausgangspunkt für den Räumungsrechtsstreit)

  • Schriftform zwingend erforderlich (§ 568 I BGB)
  • Begründung gesetzlich vorgeschrieben (§ 573 III, § 569 IV BGB)
  • Erklärung der Kündigung „von allen an alle Vertragspartner“ (Mietvertrag)
    → bei Eintritt ins bestehende Mietverhältnis „von allen Eigentümern/Nießbrauchern“
    → vorzeitig ausgezogenen Mietern kündigen, sofern sie nicht wirksam ausgeschieden sind
  • Zustellung der Kündigung grundsätzlich an alle Mieter erforderlich
    → Ausnahme: vertragliche Regelung
  • Zugang der Kündigung beim Mieter beweissicher herbeiführen
    → wenn möglich: Botenzustellung; Vorsicht bei Einwurfeinschreiben
  • Vollmacht für Vertreter beifügen
  • nicht zu lange warten
  • Räumungsfrist setzen

Widerspruch des Mieters gegen die fristgemäße Kündigung

(§ 574 BGB)
→ Härtegrund kann zur vorläufigen Fortsetzung des Mietverhältnisses führen

  • rechtzeitig auf Form und Frist hinweisen (§ 574 b BGB)
  • Härtegründe vorhersehen und entkräften

Kündigung durch den Mieter

  • auf Wirksamkeit prüfen (schriftlich, von allen Mietern)
  • ggf. auf Fehler hinweisen
  • kein Grund für ordentliche Kündigung erforderlich
  • Kündigung bestätigen und Fortsetzung widersprechen

Aufhebungsvereinbarung

  • möglichst schriftlich abschließen
  • alle Vertragsparteien aufführen
  • alle Vertragsparteien müssen unterschreiben

 Zeitablauf

  • Zeitmietvertrag bei Wohnraum nur ausnahmsweise zulässig (§ 575 BGB)
  • Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich (im Mietvertrag) mitteilen
    → zukünftiger Eigenbedarf
    → Sanierung / Abriss / Umbau
    → Dienstwohnung
  • nach Ablauf der Räumungsfrist umgehend tätig werden
  • stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545) widersprechen
    → vorsorglich in der Kündigung oder innerhalb von 2 Wochen ab Kenntnis
  • bei wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann Räumungsklage erhoben werden bis der Mietrückstand vollständig ausgeglichen ist
  • bei weiteren Vertragsverstößen weitere Kündigungen vorsorglich aussprechen 
  •   widersprüchliches Verhalten (z.B. Mieterhöhung, Abmahnung) vermeiden
  • im Zweifel Rechtslage sachverständig prüfen (lassen)
  • den richtigen Rechtsanwalt / die richtige Rechtsanwältin beauftragen
  • den Rechtsanwalt vollständig und zutreffend informieren
  • Räumungsantrag in der Klagschrift prüfen:
    → Bezeichnung der Wohnungslage eindeutig?
    → Nebenräume benannt?
  • bei weiteren Vertragsverstößen weitere Kündigung vorsorglich im gerichtlichen Verfahren aussprechen
  • weitere Mitbewohner verklagen:
    → vorsorglich Briefkasten- und/oder Klingelschild prüfen (lassen)
    → das Alter mit eingezogener „Kinder“ im Zweifel klären
  • widersprüchliches Verhalten vermeiden
    → Mieterhöhung etc.
    → ggf. beraten lassen
  • Wegfall oder Änderung des Eigenbedarfs umgehend klären
    → ggf. beraten lassen
  • im Räumungsvergleich auf Bezeichnung der Wohnung achten
  • Streitwert: Netto-Jahresmiete
  • Zustellung des Urteils ggf. gewährleisten
  • auf Räumungsvollstreckung nur mit schriftlicher Vereinbarung oder ausdrücklicher Erklärung der Voraussetzungen verzichten
    → sonst droht die Verwirkung des Räumungstitels
  • gegen „neue (Mit-)Bewohner“ erforderlichenfalls einstweilige Verfügung erwirken
    → ggf. beraten lassen
  • klären, ob „Räumung“ oder nur „Herausgabe“ gewünscht wird und sinnvoll ist
  • erneuten Einzug des Räumungsschuldners ausschließen

Fazit – Unsere Empfehlung

  • Handeln Sie schnell und konsequent!
  • Vertragsverstöße umgehend schriftlich abmahnen
  • Fristen setzen
  • Konsequenzen nicht wiederholt und folgenlos androhen
  • Kündigung aussprechen, sobald die Voraussetzungen vorliegen (und ein Vertragsende gewünscht/wirtschaftlich akzeptabel ist)
    → Einigung über Fortsetzung des Mietverhältnisses zu klaren Bedingungen ist jederzeit möglich
  • Vermeiden Sie Fehler bei der Beendigung des Mietverhältnisses!
  • Kündigungsgrund feststellen
  • Beweise sammeln
  • Kündigung schriftlich mit Begründung gegenüber allen Mietern von allen Vermietern erklären und beweissicher zustellen
  • Lassen Sie sich rechtzeitig und kompetent rechtlich beraten!
  • vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters erstattungsfähig und werden im Falle eines nachfolgenden gerichtlichen Verfahren hälftig angerechnet
  • sachlich und rechtlich fundierte Vertretung durch Dritte kann auch deeskalierend wirken und als frühzeitiger „Warnschuss“ weiteren Problemen im Mietverhältnis vorbeugen

Autor/Urheber:
Thomas Krüger-Johns
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Steffens & Partner, Wildrosenweg 3, 24119 Kronshagen.
Tel.: 0431 / 22 07 130

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