Aufgrund der zahlreichen Einschränkungen zur Eindämmung der Corona/Covid-19 Pandemie hat der Bundestag weitreichende Änderungen des Mietrechts beschlossen. Die wichtigsten Änderungen sind hier für Sie zusammengefasst:
Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete:
Die Mietzahlungspflicht ist von der Gesetzesänderung nicht berührt. Der Mieter ist also weiterhin verpflichtet, die vereinbarte Miete pünktlich an den Vermieter zu zahlen. Kommt der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug, ist er zum einen verpflichtet, Verzugszinsen zu zahlen, zum anderen können Sie als Vermieter die Miete gerichtlich geltend machen und sogar vollstrecken.
Insoweit bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber die eilig ausgehandelten und verabschiedeten gesetzlichen Regelungen erforderlichenfalls noch erweitern wird oder ob die gesetzlich bislang nicht vorgesehene Stundung der laufenden Mietzahlungen von der Rechtsprechung gleichwohl angenommen wird, sofern die Voraussetzungen des Gesetzes im Übrigen vorliegen.
Ob im Gewerberaummietverhältnis im Einzelfall auch die Miete aufgrund der Verhinderung der Betriebstätigkeit gemäß § 536 BGB gemindert ist, dürfte Gegenstand vieler Gerichtsverfahren werden, da das Gesetz hierzu keine Klarstellung gibt. Hierbei kommt es jedoch auch entscheidend auf die Formulierungen im Mietvertrag an, sodass stets im Einzelfall geprüft werden muss, ob eine Minderungsberechtigung besteht.
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs
Neu ist, dass das Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit Miete zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 in Verzug gerät. Dies gilt nur für die, die in diesem Zeitraum fällig wird. Die Kündigung ist bis zum 30. Juni 2022 aufgrund dieser Mietrückstände ausgeschlossen. Das gilt sowohl für die fristgemäße als auch für die fristlose Kündigung und betrifft Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse.
Der Kündigungsausschluss gilt jedoch nur für die Fälle, in denen der Zahlungsverzug auf den Auswirkungen der Corona/Covid-19 Pandemie beruht. Dies muss der Mieter durch geeignete Mittel, etwa durch Vorlage von Betriebsunterlagen oder Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, glaubhaft machen.
Der Gesetzgeber hat sich darüber hinaus vorbehalten, den Zeitraum noch einmal zu verlängern, sofern die Krise weiter andauert. Hier muss die Weiterentwicklung abgewartet und beobachtet werden.
Die Kündigung wegen anderer Mietrückstände oder anderer Pflichtverletzungen des Mieters sowie wegen Eigenbedarfs ist ohne weiteres weiterhin möglich.
Beachtung des Kontaktverbots im laufenden Mietverhältnis
Solange das Kontaktverbot fortbesteht, müssen die Regelungen auch im laufenden Mietverhältnis eingehalten werden. Das betrifft unter anderem Belegeinsichten, Wohnungsbesichtigungen, Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie Modernisierungen.
Letztlich muss das Kontaktverbot in allen Bereichen eingehalten werden. Hier muss stets im Einzelfall geprüft werden, welche Maßnahmen erforderlich sind, um das Kontaktverbot einzuhalten.
Da die Verordnungen von den einzelnen Bundesländern erlassen worden sind und diese sich im Detail unterscheiden, muss auch hier eine Einzelfallprüfung erfolgen.
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