Dem Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, der aufgrund der engen Bauweise des Parkhauses nur nach einem erheblichen Rangiervorgang nutzbar ist, kann ein Recht auf Minderung des Kaufpreises für den Tiefgaragenstellplatz gegen den Verkäufer zustehen.
Das OLG Braunschweig hat im Urteil vom 20.06.2019 zum Az. 8 U 62/18 entschieden, dass es einen Mangel darstellt, wenn der Tiefgaragenstellplatz zu eng konstruiert ist.
Im vorliegenden Fall erwarb der Kläger vom Bauträger eine neu errichtete Eigentumswohnung samt Tiefgaragenstellplatz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach den Beschreibungen handelte es sich bei dem Bauprojekt um ein Objekt mit gehobener Ausstattung. Nähere Beschreibung zum Tiefgaragenstellplatz, insbesondere zu dessen Breite, erfolgten aber nicht.
Im Folgenden verlangte der Kläger vom Bauträger eine Minderung um zwei Dritteln der Kaufpreissumme für den Tiefgaragenstellplatz. Des Minderungsverlangen wurde damit begründet, dass es nicht möglich sei auf dem Tiefgaragenstellplatz mit einem normalen Mittelklassefahrzeug einzupacken, ohne ca. 50 m rückwärtsfahren zu müssen und sodann acht Lenkbewegungen auszuführen.
Nach den Feststellungen des OLG Braunschweig eignete sich der Tiefgaragenstellplatz nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, da aufgrund der Gesamtumstände der verkauften Wohnung (Preis, Lage, Wohngegend, Bewerbung mit besonderen Komfort) vom Bauträger davon ausgegangen werden musste, dass der Erwerber ein Fahrzeug mindestens der gehobenen Mittelklasse fährt. Demnach hätte der Tiefgaragenstellplatz auch so beschaffen sein müssen, dass er in zumutbarer Weise durch einen Durchschnittsfahrer mit einem solchen Fahrzeug angesteuert werden kann. Da dies vorliegend nicht der Fall war, war der Tiefgaragenstellplatz als mangelhaft anzusehen. Folglich stand dem Käufer ein Recht zur Minderung zu.
Der Vortrag der Gegenseite, wonach der Tiefgaragenstellplatz nach seiner Bauart den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Errichtung von Stellplätzen genüge, verfing vor dem OLG Braunschweig nicht, da dies mangels konkreter Vereinbarungen lediglich den Minimalkonsens der Vertragsparteien darstellen könne. Darüber hinaus kommt es – nach den Ausführungen des Gerichts – letztlich allein darauf an, dass der Stellplatz seinem vertragsgemäßen Zweck nicht erfülle. Das OLG Braunschweig empfand auch die Minderung von zwei Dritteln des Kaufpreises für den Garagenstellplatz in der Höhe für angemessen.
Sind die örtlichen Gegebenheiten der Tiefgarage so geschaffen, dass ein problemloses Einparken nicht möglich ist, bietet sich dem Eigentümer nach dieser Entscheidung wenigstens die Möglichkeit, sich für die Mühen beim Einparken finanziell zu entschädigen.
Im Übrigen kann der Wohnungseigentümer auch dann Zahlung an sich selbst verlangen, wenn der Tiefgaragenstellplatz zwar zum Gemeinschaftseigentum gehört, er hieran aber ein Sondernutzungsrecht erworben hat. Denn insoweit geht es nicht um das Gemeinschaftseigentum als solches, sondern um das Sondernutzungsrecht des Erwerbers am Gemeinschaftseigentum.
Lukas Braunschweig
Rechtsanwalt